Gödöllőn kilőttek az ingatlanárak a 3 százalékos Otthon Start hitel bevezetésére. Szakértői kerekasztalunk egyetért abban, hogy az új Otthon Start hitel abszolút előnyös annak, aki megfelel a feltételeknek. De sok a buktató, trükközni pedig nem érdemes.
Kinek szól az új hitelkonstrukció?
Német Judit: – Az alapvető cél a fiatalok otthonhoz jutása volt, de én azt látom, hogy azért ennél sokkal szélesebb lett a célcsoport. Én viccesen azt szoktam mondani, hogy bárki, aki büntetlen előéletű, és tudja teljesíteni a hitelfeltételt, annak ez előnyös. Egy igen széles célcsoportot fog megszólítani, mert a fiatal korosztálytól a nyugdíjasig nagyon sokan juthatnak első lakáshoz.
Medgyesi Ádám: – Megjelent a jogszabály, és azt látom, hogy bárki, aki akár egyedülálló, akár házas, érdekelt lehet. Ha tíz éven belül nem volt például egyketted tulajdoni hányadnál nagyobb tulajdoni illetősége ingatlanban, felveheti ezt a kedvezményes hitelt.
Dr. Nechay Tamás Olivér: – Persze mindig érdemes jogászhoz fordulni. Csak
egy példa: csak belterületi lakóingatlanra vehető fel a hitel. Ez nagyon fontos distinkció, mert külterületen is létezik lakóingatlan, tanya, vagy birtokközpont is, és arra például nem vehető fel hitel. És ezen túl még van jó pár olyan feltétel, ami kizáró lehet. Ilyen például, ha az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt.
– Milyen lakásra lehet felvenni a hitelt?
Németh Judit: – A méretét tekintve nincs korlát, de az értékét tekintve van. Másfél millió forintnál nem lehet drágább négyzetmétere. Lakások esetében százmillió, önálló családi házaknál százötvenmilliós a limitár. Ebbe elég sok ingatlan belefér,
de azt látom, hogy közben nagyon sokan aránytalanul fel is viszik az árat erre a másfél milliós limitre úgy is, hogy azt a piac nem indokolja. Az eladóim is nagyon
ráfeszültek az Otthon Startra. Hiába talált vevőt a saját lakására, már nem tudja
megvenni azt, amit kinézett, mert az időközben megdrágult.
Medgyesi Ádám: – Teljesen egyetértek. Az elmúlt egy hónapban legalább 15 ügyfél
mesélte, hogy amit kinézett, azt mégsem tudja megvenni, mert felemelték 6-8-10 millióval az árát.
– Egy 50 négyzetméteres lakás ezek szerint hetvenötmillió forintba fog kerülni?
Medgyesi Ádám: – Már látok hasonló hirdetéseket föltéve. Ez egészen hajmeresztő. Ez Gödöllőre egészen biztosan igaz, Budapesten talán több az eladó ingatlan, ott egy picikét nagyobb a verseny. De egyértelmű irány mutatkozik az áremelkedések felé, és ténylegesen közelítünk a másfél milliós négyzetméterárhoz. Látok olyan panellakásokat nyolcvan-kilencvenmillióért, ami szerintem hatvanat sem ér. Ellenben a 110 milliós új építésű, jó kivitelező által épített családi házat pedig nem viszik el. Szerintem most mindenki keresi magát a helyét a piacon.
– Ügyvéd úr, látszik már, hogy mik a buktatók, és hol próbálnak majd trükközni az ügyfelek?
Dr. Nechay Tamás Olivér: – Először fel kell, hogy hívjam a figyelmet, hogy a jogszabály kimondja, a lakáscélnak teljesülnie kell, ellenkező esetben nem vehető fel a hitel. Igaz, a jogszabály nem definiálja pontosan, hogy mi a lakáscél, de elvileg arra van deklarálva az Otthon Start, hogy az első lakását valaki megvásárolja. A másik fontos pont, hogy nem a lakás ára, hanem az értéke számít, amit a bank által küldött értékbecslő határoz meg. Ha 75 millióért árulnak egy ingatlant, de az csak 52 milliót ér, akkor dőlni fog az egész konstrukció, és emögött nagyon nagy veszélyek lehetnek.
– És fordítva? Ha nekem 1,8 millióért adják el négyzetméterét, de csak 1,5-öt írunk a papírokban a hitelképesség érdekében?
Dr. Nechay Tamás Olivér: – Ez tiltja az ügyvédi törvénytől kezdve nagyon sok jogszabály. Lehet, hogy sokan megpróbálják nagyon sok módon kijátszani a törvényt, de én óva intenék mindenkit ettől. Ha például a konyhabútort külön veszem meg, akkor valóban alacsonyabb a négyzetméterár. Csakhogy ha esetleg bedől a hitel, akkor ott állok egy több milliós egy konyhabútorral a nyakamban.
Medgyesi Ádám: – Ami az értékbecslést illeti, egy mai ügyfelemnél fordult elő, hogy az értékbecslő 20 százalékkal alacsonyabb értéket állapított meg, mint amennyiért el akarja adni a házat. Épp ezért fontos a különböző csapdák elkerülése végett találkozni valamilyen hitelszakértővel. Mi ugyanis megvizsgáljuk előzetesen a hitelképességet, de emellett kiküldünk egy úgynevezett előzetes
értékbecslést is az ingatlanra.
Németh Judit: – Egy ügyfelem nekem is félig-meddig csapdába esett. Lett egy vevője, aki ár felett megvette az ingatlanját, de azoknak az ára, amelyeket ő nézegetett, elszaladt. Az javasoltam neki, hogy nyugodjon meg, dőljön hátra, mert a bankok lassítani fogják ezt a folyamatot. Nem fogják a hitelt megadni túlbecsült ingatlanokra.
Dr. Nechay Tamás Olivér: – Bocsánat, de itt van még egy fontos kitétel: a banki
értékbecslés és a banki hitelbírálat azután fog megtörténni, hogy megköttetett az
adásvételi szerződés. Az pedig már kötelező lesz mind az eladóra, mind a vevőre. Tehát ha utólag akarunk ebben trükközni, az már nagyon nehéz lesz, vagy akkor egy új hitelbírálat indul, és akkor lehet, hogy más lesz az érték és más lesz minden.
Németh Judit: – Ez az előzetes bírálat azért is nagyon jó, mert ahhoz tartja magát
a bank, az három hónapig érvényes.
– Nézzük akkor a hitelképességet. Mit vizsgál a bank?
Németh Judit: – A főszabály kétéves tb-jogviszonyt ír elő. Nem elvárás a házasság,
de adóstársként házastársat vagy szülőt lehet bevonni. Tehát élettársak nem tudnak
együtt Otthon Start hitelt felvenni.
– Ha jól tudom, 50 millió a maximálisan felvehető hitelösszeg. Ehhez mekkora jövedelmet kell felmutatnom?
Medgyesi Ádám: – A maximális futamideje ennek a hitelnek 25 év. Ebben az
esetben a törlesztőrészlet 237 ezer 106 forint. Az az elvárás, hogy ennek legalább a duplája legyen a nettó jövedelem, annyi legyen az ügyfelek összjövedelmének a terhelhetősége. Ez mintegy 474 ezer forint.
– Fölmerült egy fogalom, az adóstárs. Ki lehet ő, és mi a szerepe?
Dr. Nechay Tamás Olivér: – Ez konyhanyelven nagyon egyszerűen megválaszolható:
az, aki, beszáll mellém, és felveszi velem együtt a hitelt, tehát aláírja, hogy ugyanúgy köteles visszafizetni ezt a hitelt, mint az adós.
Elképzelhető, hogy egy egyetemi hallgató veszi fel a hitelt, és a szülő az adóstárs?
Németh Judit: Igen, diák lehet az adós, a szülője lehet az adóstárs, úgyhogy akár a
szülő is fizetheti a havi törlesztőt. De ne feledkezzünk meg a bérelvárásokról.
Medgyesi Ádám: – Ilyenkor a diák mint hallgató be kell mutassa az OEP-igazolást,
és valószínűleg egy hallgatói igazolást is. Ő lesz ilyenkor az úgynevezett támogatott
személy, és adóstársként bejöhet a szülő. Ekkor a szülőnél kezdik el vizsgálni
a hitelességét. De a tulajdonos csak a gyermek lehet, a szülő haszonélvezeti jogot sem szerezhet.
– A jogászi szakma hogyan értékeli, hogy szinte naponta jön ki pontosítás, változtatás a jogszabályon?
Dr. Nechay Tamás Olivér: – Hát eléggé nehezen viseljük, mert önmagában egy
ilyen horderejű új jogszabályra való felkészülés, amely jelentősen átalakítja át a piacot, eleve jelentős időt igényel. Ha abban módosítunk, az pluszban igényel még időt.
– Hogyan függ össze a csok ezzel az új 3 százalékos hitellel? Előfordulhat, hogy a csok, a babaváró és mondjuk a munkáshitel igénybevételével egy fiatal nulla forint önrésszel jut ingatlanhoz?
Medgyesi Ádám: – Egészen simán. Év elején csináltam egy ilyen hitelt, 76 milliós
új építésű házat vett az ügyfelem nulla önerővel. Felvette a babavárót, ami most 11
millió, abból csak 8-at tett bele az önerőbe, 3-at félretett a konyhabútorra. Illetéket
nem kell fizetni. Bevállalt nulla gyerekre 3 gyereket, kapott ötvenmilliós csok pluszos
hitelt, a maradék pedig hagyományos piaci hitel volt. Tehát a 76 milliós házára mindösszesen 79 milliót fel. Az új hitelnél pedig a piacinál jobban a feltételek.
– És bár magas a törlesztő, de legalább a sajátomat fizetem, és nem bérleti díjat. Gondolom, ez mögötte a filozófia.
Németh Judit: – Igen, én ezt Közép-Kelet-Európában így tapasztalom. Az az enyém, amit meg tudok fogni. És nem baj, hogy a banké, de akkor is benne lakom, az én nevem van a tulajdoni lapon. Ha nyugatabbra megyünk, ez nem így van.
– De ha mindenki vásárolni fog lakást, akkor lehet, hogy a bérleti díjak pedig csökkennek majd?
Medgyesi Ádám: – Rövid távon azt gondolom, hogy inkább negatív nyomást
fog gyakorolni a bérleti díjakra ez a hitel, hiszen olcsóbb most ezt felvenni, mint bérleti díjat fizetni. Mellesleg pénzügyileg nagyon megéri, mert ez egy fix háromszázalékos kamat. (Bizonyos bankoknál már kicsit kevesebb is.) Az infláció Magyarországon jellemzően magasabb, hat-nyolc százalék az átlag. Vagyis tíz-tizenöt-húsz év múlva a hitelem törlesztője, ami fix, lehet, hogy csak 2 kiló kenyér árát fogja érni kis túlzással, míg a bérleti díjak követik majd a piaci emelkedést. Tehát hosszú távon mindenképpen megéri pénzügyileg ezt a hitelt fölvenni. Annak pedig különösen, akinek van hol laknia. Ő kiadja bérbe, a bérleti díj és az ingatlan értéke is növekszik várhatóan, míg a törlesztőrészlet fix.
Németh Judit: – Nálam emiatt augusztusban előkerültek a készpénzes vevők, akik
nagyon sokan befektetők.
Medgyesi Ádám: – Én azt látom az ügyfeleken, hogy mivel nyáron ezt még egy korlátozott ideig elérhető terméknek nevezték, most mindenki megrohanja a bankokat, hiszen nem tudjuk, hogy mikor vonják vissza ezt a lehetőséget.
Németh Judit: – Én azt gondolom, hogy könnyen előfordulhat, hogy az Otthon Start hitel egyszer csak megszűnik, hiszen az államkassza nem végtelen.
